15 Jun Gestión de inmuebles de terceros y subarriendo

Arrendamiento de inmuebles

Una persona física es titular del 19% de las participaciones de en una sociedad limitada cuya única actividad es el arrendamiento de inmuebles.

Parte de estos inmuebles son arrendados por habitaciones, sin prestar servicios de hostelería. Para la gestión de la actividad la entidad tiene contratadas a dos trabajadoras a jornada completa en el régimen general de la Seguridad Social. Además, cuenta con una oficina dedicada en exclusiva a la gestión de esta actividad y una página web. La totalidad del activo de la entidad está afecto a la actividad de arrendamiento.

La entidad se plantea llevar a cabo nuevas actividades con sus propios medios personales y materiales, entre ellas, la gestión de inmuebles a terceros a cambio de una retribución por sus servicios, así como el alquiler viviendas propiedad de inversores con el fin de subarrendarlas a personas físicas. Una de las dos trabajadoras dedicará parte de su jornada a estas nuevas actividades, mientras que la otra seguirá dedicando su jornada completa a la actual actividad de arrendamiento de inmuebles propios. No obstante, es posible que en momentos puntales la trabajadora que se dedica íntegramente a la actual actividad de arrendamiento de inmuebles propios, tenga que suplir a la otra trabajadora.

Ante las dudas derivadas en relación con esta nueva situación, eleva consulta a la DGT con las siguientes cuestiones:

1 Respecto a la actividad de subarrendamiento de inmuebles:

a) Si a los efectos de la exención en el IP puede considerase que a la actividad de subarrendamiento se le aplica la misma regla que a la actividad de arrendamiento (LIRPF art.27.2).

b) En el supuesto que ambas trabajadoras dedicasen parte de su jornada a la actividad de subarrendamiento de inmuebles, si se consideraría que arrendamiento y subarrendamiento son una única actividad a efectos del IP.

2. Respecto a la actividad de gestión de inmuebles de terceros, si a efectos de la exención en el IP, si en el supuesto de que ambas trabajadoras dedicasen parte de la jornada a esta actividad, se seguiría considerando que la actividad de arrendamiento de inmuebles propios es una actividad económica.

A la vista de lo anterior la DGT entiende que:

1. En relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, el requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa. El empleado debe ser contratado por el arrendador y dedicar la jornada completa de forma exclusiva a gestionar la actividad de arrendamiento de inmuebles.

2. En este caso, es posible que los empleados que en la actualidad se dedican en exclusiva a la gestión del arrendamiento de inmuebles dediquen parte de su jornada a las nuevas actividades de la entidad, esto es, el subarrendamiento de inmuebles y la gestión de inmuebles de terceros. De ser así, al incumplirse estos requisitos, la actividad de arrendamiento de inmuebles realizada por la entidad no podría considerarse una actividad económica a efectos de la exención en el IP.

3. En relación con las nuevas actividades que la entidad tiene previsto comenzar a realizar la DGT recuerda que tanto el subarrendamiento de inmuebles como la gestión de inmuebles de terceros serán consideradas actividades económicas en la medida que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

Jornada Completa

Para que se entienda cumplido el requisito de persona empleada, el contrato laboral debe ser a jornada completa y dedicación exclusiva, entendida como la establecida en el convenio de aplicación o, en su defecto, la jornada ordinaria máxima legal (DGT CV 21-1-22; CV 2-12-05). Así:

– si para la actividad de arrendamiento de inmuebles se cuenta con una persona contratada a tiempo parcial, pero el Juzgado de lo Social declara que debe entenderse que la persona empleada lo estaba a tiempo completo, el arrendamiento debe calificarse como actividad económica y regularizarse la declaración del IRPF presentada (DGT CV 21-5-07);

– es necesario que se trate de una relación de carácter laboral. Por ello, no se entiende cumplido este requisito cuando el socio dado de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos (RETA) realice su actividad a jornada completa y mediante retribución fija mensual (DGT CV 18-1-06);

– resulta indiferente que el contrato sea un contrato en prácticas (DGT CV 30-12-08);

– debe entenderse cumplida esta exigencia cuando la trabajadora ha sido contratada a jornada completa, con independencia de que de forma temporal pueda estar en situación de baja por maternidad o enfermedad  (DGT CV 5-11-13; CV 6-4-17) o pueda gozar del derecho a la reducción de jornada por cuidado de hijos, al amparo de la normativa reguladora de esta materia (DGT CV 24-9-10; CV 10-10-13; CV 16-1-08);

– no se cumple con esta exigencia cuando se tiene a dos personas contratadas a media jornada (DGT CV 2-12-05; CV 24-9-10; CV 28-2-19);

– si el único trabajador contratado en el régimen general a jornada completa pasa a un régimen de jubilación parcial activa, pero continúa trabajando la jornada laboral completa, y en virtud de un contrato calificado como laboral por la normativa laboral vigente, los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles siguen calificándose como rendimientos de actividades económicas (DGT CV 17-9-20).

Alquiler de inmuebles: ¿actividad económica?

Si usted es propietario de inmuebles arrendados, gestionar dichos alquileres como una “actividad económica” le permitirá disfrutar de importantes incentivos fiscales. Recuerde qué requisitos debe cumplir en estos casos.

Beneficios de empresa familiar

ISD y Patrimonio. Si la gestión del alquiler se desarrolla como una actividad económica, el titular de los inmuebles (si es una persona física) o los socios de la sociedad (si los inmuebles son propiedad de una SA o de una SL) disfrutarán de los incentivos de empresa familiar aplicables en el ISD y en el IP (siempre que cumplan el resto de requisitos previstos por la normativa):

• Por un lado, no deberán tributar en el IP por el valor de sus inmuebles (o por el de sus participaciones en su SA o en su SL); se aplicará una exención.
• En caso de que transmitan el negocio (o las participaciones) a sus hijos por herencia o donación, los perceptores podrán aplicar en su ISD una reducción del 95% del valor del negocio.

Requisitos. Hacienda es muy restrictiva para aceptar que la actividad sea “actividad económica” a los efectos de estos impuestos, y exige que se cumplan los dos siguientes requisitos al mismo tiempo, sin excepción alguna:

• Que se cuente con un empleado con contrato laboral y a jornada completa.
• Que el número de inmuebles alquilados y la cantidad de trabajo que ello genere sean lo suficientemente elevados como para justificar la contratación de dicho empleado. ¡Atención!Hacienda no aceptará la existencia de actividad económica si, aun habiendo empleado, apenas se gestionan dos o tres alquileres.

Rendimientos

Persona física. Si los inmuebles son propiedad de una persona física, los rendimientos no se declararán como rendimientos del capital inmobiliario, sino como rendimientos de una actividad económica:

• No se aplicará la reducción del 60% sobre los rendimientos procedentes del alquiler de viviendas. A cambio, tampoco se aplicarán las restricciones que, en caso de rendimientos del capital mobiliario, se aplican a la deducibilidad de ciertos gastos (gastos de conservación e intereses por adquisición).
• Además, serán de aplicación los incentivos de las “empresas de reducida dimensión” (si la facturación no supera los 10 millones de euros).

SA o SL. Si los inmuebles son propiedad de una SA o de una SL, desarrollar el alquiler como actividad económica les permitirá:

• Aplicar el régimen de las empresas de reducida dimensión (si facturan menos de 10 millones de euros): podrán amortizar más rápido los inmuebles, o disfrutar de la reserva de nivelación y reducir hasta en un 10% la base imponible del ejercicio, entre otros incentivos.
• Si, entre otros requisitos, disponen de al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en alquiler, podrán acogerse a un régimen especial que les permitirá disfrutar de una bonificación del 85% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades procedente de dichas viviendas (este régimen es incompatible con los incentivos de las empresas de reducida dimensión).

Más flexible. Hacienda es más flexible para poder aplicar estos incentivos. Apunte. De ese modo, aunque no se cuente con trabajadores, también existirá actividad económica si la gestión de los alquileres se lleva a cabo por otro trabajador contratado a jornada completa por otra empresa del grupo, o bien si dicha gestión se realiza por un externo que dispone de medios materiales y humanos suficientes (una gestoría, por ejemplo).

Para disfrutar de los incentivos de empresa familiar en el ISD y el IP, su empresa debe contratar a un trabajador a jornada completa para gestionar los alquileres. En cambio, para disfrutar de los incentivos del IS, es suficiente con que una gestoría externa lo haga.