26 May ¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda turística sin servicios de hospedaje a través de una plataforma online?

DGT CV 24.01.22

Tributación en el IRPF, IVA e ITP por arrendamiento de un inmueble con fines turísticos través de una plataforma en Internet, sujeción al IAE, presentación de la declaración del 349, y necesidad de alta en el modelo 036.

Alquiler de inmueble con fines turísticos a través de una plataforma online

Un contribuyente, persona física, destina una vivienda de la que es propietario en la península a fines turísticos sin prestar servicios adicionales de hospedaje. El arrendamiento lo lleva a cabo a través de una plataforma en Internet de una empresa no establecida en el territorio de aplicación del IVA. La plataforma actúa en nombre y por cuenta del cliente.

Ante las dudas que le suscita la tributación del arrendamiento, eleva consulta a la DGT planteándole las siguientes cuestiones:

– si a la hora de presentar declaración de IRPF, para calcular el rendimiento neto correspondiente, los ingresos y los gastos se deben computar con o sin IVA;

– tributación de la operación en el IVA, y sus obligaciones formales.

– si tiene que presentar declaración del ITP.

– sujeción al IAE, y en su caso, clasificación en las Tarifas del impuesto.

– si tiene que darse de alta como arrendador en el modelo 036; y

– si tiene que presentar declaración de 349 por facturas por un servicio de mediación en el arrendamiento -comisiones-.

La DGT a la vista de lo anterior entiende que:

1. IRPF

Teniendo en cuenta que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, los rendimientos que se generen como consecuencia del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.

Se consideran gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, todos los necesarios para la obtención de los rendimientos (LIRPF art.23.1). En este caso, parece que se cumplen los requisitos para que la actividad de arrendamiento de vivienda se encuentre exenta, por tanto, tienen la consideración de deducibles los gastos de conservación y reparación, las cantidades destinadas a servicios y suministros y demás gastos que se recogen en dicho precepto, computándose tales gastos con las correspondientes cuotas de IVA soportado no deducible (que supone un mayor valor de los mismos).

El propietario debe de imputar la renta inmobiliaria en los períodos en que el inmueble no esté arrendado.

En relación a los gastos de carácter anual (amortización, IBI, prima del seguro del hogar, etc.), solo son deducibles respecto a la parte del período impositivo en que la vivienda se encuentre alquilada, por tanto, deben calcularse de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la vivienda se encuentre arrendada.

2. IVA

El contribuyente tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA, y está sujeta la prestación de servicio de cesión de uso de la vivienda.

Por tanto, que el intermediario actúe efectivamente en nombre y por cuenta de la contribuyente, hace que existan dos prestaciones:

– una prestación de servicio de arrendamiento de la titular del inmueble al arrendatario; y

– una prestación de servicio de intermediación de la empresa titular de la plataforma en internet a la contribuyente titular.

Ambas se encuentran sujetas al IVA al configurarse como servicios relacionados con un bien inmueble radicado en el territorio de aplicación.

El arrendamiento, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, está sujeto y exento del IVA.

En cuanto al sujeto pasivo:

 – del servicio de arrendamiento, es la contribuyente, al tener la condición de empresario y profesional; y

– del servicio de intermediación, es la propietaria del inmueble por aplicación de la regla de la inversión del sujeto pasivo.

3. ITP y AJD

 Por regla general, las operaciones realizadas por un sujeto pasivo del IVA no están sujetas a la modalidad de TPO. En tal caso, si la operación se documentase en escritura pública, la no sujeción por la modalidad de TPO permitiría la aplicación la cuota variable del documento notarial de la modalidad AJD.

Ahora bien, en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles exentos del IVA, como en este caso, la operación tributa por la modalidad de TPO, en cuyo caso, aun cuando se documentase la operación en escritura pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del documento notarial, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad TPO.

4. IAE

En cuanto al grupo o epígrafe en el cual debe darse de alta el titular de la actividad, las Tarifas del IAE clasifican en la agrupación 68 de la Sección 1ª el “Servicio de hospedaje”. Dentro de dicha agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.

En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles y similares.

5. Obligaciones formales

a) Declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores: aunque la actividad realizada por el contribuyente es la de alquiler de viviendas exenta del IVA que parece que no constituye una actividad empresarial a efectos del IRPF, puede tener la condición de sujeto pasivo por las prestaciones de servicios de mediación de las que es destinataria, que no están exentas del IVA. Si fuera este el caso, al no realizar exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del impuesto, la contribuyente debe presentar la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.

b) Modelos 303 y 390: si el contribuyente realizara exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no está obligado a presentar los modelos 303 y 390.

c) Modelo 309: En el caso de que la plataforma web no establecida preste el servicio de mediación y sea el contribuyente sujeto pasivo por aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo, está obligado a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico (modelo 309).

d) Declaración censal de alta el Registro de operadores intracomunitarios.

e) Modelo 349: el contribuyente no debe presentar la declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias por estos arrendamientos ya que se entienden realizados en el TAI.

No obstante, sí viene obligada a presentar dicha declaración recapitulativa en caso de que reciba servicios de mediación en el alquiler del inmueble por empresarios o profesionales establecidos en el territorio de la Comunidad, pero fuera del TAI, y sea de aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo.

Alquilado sólo una parte del año

El Tribunal Supremo ha aclarado cómo deben actuar las personas que declaran rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF cuando el inmueble que alquilan ha estado desocupado parte del año…

Diversas interpretaciones

No vivienda habitual. Cuando una persona es propietaria de un inmueble que no es su vivienda habitual:

• Si el inmueble ha estado alquilado todo el año, debe declarar en el IRPF los ingresos obtenidos, pudiendo deducir los gastos necesarios para su obtención (amortización, IBI, gastos de comunidad, reparaciones…).
• En cambio, si el inmueble no se ha alquilado en ningún momento del año, debe imputarse una renta presunta (imputación de rentas inmobiliarias) del 1,1% del valor catastral (el 2% si dicho valor no ha sido revisado en los últimos diez años), sin poder deducirse ningún gasto.

Alquilado sólo parte del año. La situación se complica cuando, en un mismo ejercicio, se dan ambas situaciones (una parte del año se ha alquilado y la otra no), dando pie a diversas interpretaciones:

• Aunque Hacienda es reacia a aceptar que se deduzcan gastos por el tiempo en que el inmueble no está siendo alquilado, existen tribunales que interpretan lo contrario y consideran que, si puede demostrarse la intencionalidad de seguir arrendado el inmueble, los gastos en que se incurra en dichos períodos de desocupación también son deducibles.
• Por esa misma razón, si se acepta que durante dichos períodos el inmueble no está “ocioso”, cabe entender que tampoco debe existir la imputación de rentas inmobiliarias durante ese período (el 1,1% o 2% del valor catastral).

Sentencia reciente. Pues bien, recientemente el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia sobre este tema, dando la razón a Hacienda. Vea a continuación cuáles son sus argumentos y cómo actuar a partir de ahora.

El Supremo fija criterio

Imputación de rentas. En primer lugar, por aquellos períodos en que el inmueble no esté alquilado, el arrendador siempre debe imputarse una renta inmobiliaria (aunque la intención sea alquilarlo lo antes posible). ¡Atención! Según el Alto Tribunal, el legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que la mera posibilidad de obtener esa renta queda gravada en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos.

Gastos. Por otro lado, por el tiempo en el que el inmueble no genera rendimiento, no cabe deducir los gastos propiamente anuales (como el IBI, los seguros, los gastos de comunidad, los suministros, etc.). Para que sean deducibles, aplicando el principio de correlación de ingresos y gastos, deben devengarse en períodos en los que se generen ingresos. ¡Atención! Así pues, la parte de estos gastos proporcional a los días del año en que en el inmueble haya estado vacío no es deducible (y lo mismo debe entenderse respecto de los intereses y las amortizaciones).

¿Y las reparaciones? El tribunal no aclara qué ocurre con los gastos por reparaciones que habitualmente se llevan a cabo en períodos en los que el inmueble en alquiler está vacío, a la espera de un nuevo inquilino. No obstante, como este tipo de gastos sí están claramente correlacionados con los ingresos que después se obtendrán (una vez se inicie el alquiler), cabe entender que sí son un gasto deducible. Apunte. De hecho, la propia Hacienda ha reconocido su deducibilidad (DGT V0332-21, V1841-20 y V0097-19).

Fuente

TS 25-2-21, EDJ 513834